Programme Pinel Paris & Ile de France
Programmes Pinel 2018 à Télécharger :
La Garenne Colombes (92250) – Livr. 2019
Rentabilité : 4,25% – Idéal Investisseur
Paris (75005) – Livr. 2020
Rentabilité brute : 2,79% – Rare
Fontenay sous Bois (94420) – Livr. 2019
Rentabilité : 4,35% – Idéal Investisseur
Neuilly Sur Seine (92200) – Livr. 2020
Rentabilité : 2,28% – Top emplacement
Saint Cloud (92210) – Livr. 2019
Rentabilité : 3,27% – Top emplacement
Rosny sous Bois (93110) – Livr. 2020
Rentabilité : 4,51% – Grand Paris
PARIS 18 (75018) – Livr. 2020
Rentabilité : 2,85% – Quartier en devenir
CLAMART (92140) – Livr. 2019
Rentabilité : 4,05% – Grand Paris
4 avantages de la Loi Pinel
- Jusqu’à 63.000 € de REDUCTION D’IMPOT
- Préparez votre RETRAITE efficacement
- Avec l’emprunt, VOUS PROTEGEZ VOTRE FAMILLE
- Vous constituez PATRMOINE IMMOBILIER FACILEMENT
Qui sommes-nous ?
Notre Accompagnement dans le cadre la Loi Pinel
- Nous vous accompagnons gratuitement car nous sommes rémunérés par les promoteurs
- Il n’y a pas de différence de prix entre les promoteurs et nous
- Notre volume nous permet de vous offrir la plupart du temps la moitié des frais de Notaire
- Il s’agit de notre cabinet, nous visons les 100% de satisfaction
Principe de la Loi Pinel ?
La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière fonctionnant via l’octroi d’une réduction fiscale.
Concrètement, cela signifie que l’investisseur en loi Pinel voit le montant de sa réduction soustrait au total de son impôt.
La réduction d’impôt Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an. Voici les taux de réduction pour chacune des trois périodes d’engagement :
- 6 ans : 12% (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
- 9 ans : 18% (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
- 12 ans : 21% (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum).
La loi Pinel limite la réduction d’impôt sur 2 logements maximum, calculé sur un montant de 300 000 euros d’investissement maximum et sur un plafond de 5500 euros/m2.
Notez que vous pouvez initialement vous engager sur une période de 6 ou 9 ans. Ce n’est que dans un second temps que vous aurez le choix de reconduire votre engagement de 3 ans supplémentaires, afin de profiter d’un avantage fiscal plus important.
Comment bien choisir son Programme Pinel ?
L’abondance de programmes Pinel, tous plus alléchants les uns que les autres, ne facilite pas la tâche des acheteurs investisseurs.
Alors, comment bien choisir sa résidence ?
Tout d’abord, il faut avoir conscience de son projet immobilier :
- Qu’est ce que l’on recherche exactement ? Un studio ou un 3 pièces ?
- Quel est votre objectif : y habiter plus tard, faire de l’investissement locatif, réduire vos impôts ou peut-être vous constituer un patrimoine durable pour la retraite ?
- De quelle enveloppe disposez-vous ? Opterez-vous pour un financement cash et/ou à crédit ?
En définitive, le bon programme Pinel doit être votre solution immobilière, celle qui répond correctement à votre projet.
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La situation géographique du Programme Pinel
Le choix de l’emplacement du programme Pinel est déterminant, car un tel placement se fait sur le long terme ; non seulement il faut pouvoir le louer rapidement et changer de locataire si nécessaire. Et à la fin de la période de défiscalisation, sa cession peut vous rapporter une somme plus ou moins importante.
Orientez-vous vers un quartier sans risque, dynamique et avec un potentiel de développement : transports en commun, commerce, écoles, etc. …
Citons par exemple sur Paris : La Garenne Colombes, Suresnes, Rosny Sous Bois, Saint Ouen, Clamart, …
Dans le cas de l’Ile de France, on ne mesurera pas la distance jusqu’à Paris Centre mais le temps de transport pour se rendre dans le centre de Paris.
Nous considérons que le programme Pinel que vous sélectionnerez doit être à moins de 10 minutes à pied des moyens de transports et à moins de 45 minutes du centre de Paris.
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L’appartement que vous choisirez
Les caractéristiques du logement en lui-même sont également essentielles. Il faut tout d’abord regarder le plan de l’appartement pour vérifier s’il est facilement aménageable et s’il n’y a pas de M2 inutiles (entrée trop longue, pertes de place, …).
Ensuite, d’autres paramètres rentrent en ligne de compte pour votre investissement Pinel : la situation de l’appartement dans l’immeuble (en étage plutôt qu’au rez-de-chaussée), son exposition, les équipements communs (dispositif de sécurité comme un vidéophone à la porte principale, ou encore un ascenseur), la présence de troubles éventuels à proximité (voie ferré, circulation importante, vis-à-vis, … ).
A noter qu’une orientation Nord pour un investissement n’est pas rédhibitoire, n’oublions pas qu’il s’agit d’un investissement locatif. L’appartement situé à l’Ouest se louera aussi bien que l’appartement situé au Nord, surtout sur des 2 pièces ou studios.
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Le prix du programme Pinel que vous sélectionnez
Le plafond de réduction pour un investissement dans un programme Pinel est de 300 000 € pour un prix au m² limité à 5 500 €. Ces plafonds excluent souvent Paris dans la recherche d’un programme Pinel.
Néanmoins, les disparités sont importantes selon la zone, la ville, le quartier et la qualité du bien ou de la prestation proposée par le promoteur.
Par ailleurs, il faut savoir que le prix du neuf est systématiquement plus cher que l’ancien mais on revend également plus cher (de 10 à 15%).
A noter également que les frais de Notaire d’un Programme Neuf ne Pinel sont nettement inférieurs l’ancien (2.50% contre 7,50%).
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Les Avantages d’un programme Pinel
Les principaux avantages de la Loi Pinel sont les suivants :
- Vous pouvez investir dans n’importe quelle région de France, à condition que cela soit bien placé
- L’appartement peut ensuite servir à vos enfants en location
- La location est extrêmement facile puisqu’il s’agit d’un bien neuf à un loyer compétitif
- Enfin, la réduction d’impôt peut atteindre 10.000 euros / an en cumulant 2 investissements
Loi Malraux ou Loi Pinel ?
La question se pose. Dans le cadre d’un investissement immobilier, faut-il mieux privilégier la Loi Malraux ou la Loi Pinel ?
Les deux dispositifs génèrent des réductions d’impôt importantes mais leurs différences sont notables.
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Taux de réductions d’impôt accordées par ces deux lois
Depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel ouvre droit à une réduction de l’impôt de 12 % du prix du bien immobilier lors d’une location de 6 ans, à 18 % sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans.
Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an.
La Loi Malraux procure une réduction de 30% du montant des travaux ; ces derniers représentent en général 40 à 80% du montant de l’investissement global.
In fine, le taux de réduction de la Loi Malraux est proche de celui de la Loi Pinel, soit 18%.
Le montant des travaux éligible dans un programme Malraux sont de 400 000 € maximum par période de 4 ans, soit jusqu’à 120.000 € de réduction sur une année.
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Les différences majeures entre les deux dispositifs de défiscalisation
La première différence à prendre compte est l’intégration de la loi Pinel dans le fameux plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an.
La seconde différence concerne le rendement entre les deux investissements. Classiquement, le rendement d’un investissement Pinel sera légèrement supérieur à la Loi Malraux. Cela s’explique surtout par la situation géographique des programmes Malraux, souvent en hyper centre-ville.
Un autre point, et non des moindres, à prendre en compte est le fait de pouvoir défiscaliser sur l’année de début des travaux pour la Loi Malraux. En revanche, il faudra attendre l’année de livraison pour la Loi Pinel.
La réduction Pinel s’étalera sur 9 ou 12 ans. Cela présente l’avantage de ne pas avoir à chercher une réduction tous les 2 ou 3 ans. La réduction Malraux sera quant à elle plus forte puisque condensée sur 3 ans.
Enfin le prix ; il est souvent inférieur dans le cadre la Loi Pinel. En effet, des travaux dans l’ancien sont souvent plus coûteux qu’une construction neuve.
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Loi Malraux, Loi Pinel – Conclusion
Difficile de généraliser, chaque situation est différente.
La Loi Malraux sera à privilégier dans 3 situations :
- lorsque l’investisseur bénéficie déjà de plus de 7.000 euros de réductions d’impôt annuelles,
- lorsqu’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt concentrée sur 3 ans et pas plus,
- lorsqu’il a une préférence marquée pour la vieille pierre.
La Loi Pinel sera à privilégier lorsque l’investisseur :
- portera une attention spécifique au rendement de l’opération,
- ou que le prix / m2 sera un élément plus déterminant que l’architecture du bâtiment.
Rencontrons-nous afin de déterminer quel projet est le plus adapté à votre situation.
D’autres dispositifs de défiscalisation peuvent également être pertinents : SCPI Malraux, déficit foncier, SCPI Pinel, Nue-Propriété, …
PROGRAMME PINEL, Qui finance votre investissement ?
- Investissement à 100 % par emprunt bancaire
- Loyers sécurisés par l’assurance loyers impayés
- Assurance Décès protectrice pour votre famille
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Conformément à l’article 199 novovicies de Code Général des impôts, le non respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Les données personnelles collectées restent confidentielles. Un conseiller vous recontactera éventuellement pour préciser votre projet d’investissement. Vous disposez d’un droit de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant (art.34 de la loi informatique et libertés du 6 janvier 1978), droit que vous pouvez exercer à l’adresse suivante : Optimus Patrimoine, 21 Bd Montmartre 75002 PARIS, France.