Tout savoir sur la Loi Malraux en 2018

Programmes Monuments Historiques – Best Of 2018

MH Nimes

Nîmes – Livr. 2021
300m des Arènes – Dispo. : 6

Marquette les Lille

Marquette Lez Lille – Livr. 2021
Rénovation des Grands Moulins

Quai de la Grave

Bordeaux – Livr. 2019
65% de Travaux – Dispo : 1

Toulouse

Toulouse – Livr. 2021
Proche du Capitole – Dispo. : 7

Dijon

Dijon – Livr. 2021
Batisse du 17ème – Disponibles : 12

La Rochette

Melun – Livr. 2021
80% de Travaux – Disponibles : 5

Avantages du Monument Historique en 2018

  • Effet Année Blanche : les travaux 2018 comptent pour 150%
  • Applicable sur les Revenus Exceptionnels
  • Un investissement dans la Très Belle Pierre

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Ivan Christophe





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Pourquoi réaliser un investissement en Monument Historique

La loi sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans.

Cette loi vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Pour bénéficier de la fiscalité Monument Historiques, l’investisseur devra se porter acquéreur d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, ou d’un programme ayant obtenu le label de la fondation du patrimoine, et devra y réaliser des travaux de rénovation qui devront être réalisés selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France.

Avantage Fiscal d’un Programme en Monument Historique

Dans le cadre d’un programme en Monument Historique, la totalité des travaux réalisés peut être déduit du revenu imposable sans aucune limite de quelque sorte.

Pour rappel, dans le cadre de la Loi Malraux, les travaux procurent 30% de réduction d’impôts.

Grâce au Monument Historique, l’équivalent en termes de réduction d’impôts pourra donc s’élever à 45% des travaux réalisés s’ils s’imputent sur la tranche maximale d’imposition, sans tenir compte des éventuelles contributions additionnelles.

Attention toutefois à l’obligation de conservation plutôt longue puisque de 15 ans minimum.

Par ailleurs la détention indirecte est prohibée sauf SCI familiale ou accord ministériel et il est interdit de procéder à la mise en copropriété sauf agrément de l’Etat.

Enfin, il est possible sous certaines conditions (souscription par les héritiers/donataires d’une convention quand à la durée de détention et aux modalités d’exploitation du bien) de bénéficier pour les programmes en Monuments Historiques d’une exonération de droits de donation et de succession ce qui rend le dispositif encore plus attrayant pour les patrimoines importants.

Quel impact d’un Monument Historique en 2018 ?

Pour ce qui est des programmes relevant de la loi Monument Historique, seul dispositif défiscalisant totalement déplafonné, le régime devait être différent, avec 100% des travaux déductibles en 2019, pour tous les Monuments Historiques.

Fait nouveau, introduit à la demande de Bercy en décembre 2017 : en 2018 et 2019, le régime des Monuments Historiques sera aligné sur celui des déficits fonciers.

Aussi, en 2018, les travaux des programmes en Monument Historique en cours ou nouveaux seront déductibles du revenu global, selon l’usage.

Toutefois… les revenus usuels ne seront pas imposés, du fait du CIMR. Mais, comme pour le déficit foncier, 50% des travaux payés en 2018 pourront également être déduits du revenu imposable 2019. Concernant les travaux payés en 2019, seuls 50% de ceux-ci seront pris en compte. Sauf pour les biens acquis en 2019.

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Aussi, trois cas de figure se présentent :

1/ En cas de revenus exceptionnels importants en 2018, un effet d’aubaine très important est à saisir. Voir ci-dessus.

2/ En l’absence de revenus exceptionnels importants en 2018, l’année « blanche » ne change rien à l’intérêt d’initier en 2018 une réservation dans un programme de restauration Monument Historique.

En effet, le plus souvent l’acte authentique intervient en fin d’année, immédiatement suivi du paiement des travaux (sur une ou plusieurs années).

Au lieu de passer l’acte authentique et les travaux en décembre 2018, il suffira de le faire en janvier 2019. Avec 100% des travaux déductibles du revenu. De manière à baisser les prélèvements fiscaux dès début 2019.

Exactement comme par le passé, avec un acte et un paiement travaux différés de quelques semaines, tout simplement. D’où l’intérêt de monter un dossier Monument Historique dès 2018, sans attendre 2019.

Sachant que ces dossiers sont toujours longs à monter, ne serait-ce qu’au niveau du financement.

Le gain fiscal en N+1, avec N en décembre, devient gain fiscal en N, avec N qui prend effet en janvier, immédiatement.

Car il sera tout à fait loisible de demander la diminution du taux de prélèvement dès janvier 2019, pour peu que cela corresponde à au moins 10% de baisse d’impôt.

Ce qui est très largement le cas avec ces opérations. La marge d’erreur acceptée par l’administration est alors de 10%.

3/ Pour les chantiers en cours, et en l’absence de revenus exceptionnels importants, lorsqu’il sera possible de différer la fin des travaux à début 2020 (ou plus tard), mieux vaut désormais attendre début 2020 pour effectuer un versement travaux.

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Quel Programme choisir en Monument Historique ?

Le montage en Monument Historique est particulièrement méticuleux.

Il est important de sélectionner un partenaire habilité à travailler avec tous les intervenants d’un projet.

De plus, la rénovation d’un monument historique nécessite de nombreuses autorisations administratives.

Et comme il s’agit de travaux dans l’ancien, les délais ne sont pas tous maîtrisables…

Pour ce type d’investissement, il est donc important d’être entouré de partenaires fiables et de qualité et de bénéficier d’un conseil en gestion de patrimoine.

Enfin, les appartements disponibles dans le cadre du Monument Historique sont très recherchés et peu nombreux, et il n’est pas rare de voir l’ensemble des appartements d’un édifice entier réservés le jour même de leur mise sur le marché.

Pour notre part, nous visons des villes comme : Bordeaux avec un minimum de 50% de travaux, La Rochelle avec 65% de travaux minimum ou encore Nice avec 65% de travaux minimum, ….

 

Conformément à l’article 199 novovicies de Code Général des impôts, le non respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Les données personnelles collectées restent confidentielles. Un conseiller vous recontactera éventuellement pour préciser votre projet d’investissement. Vous disposez d’un droit de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant (art.34 de la loi informatique et libertés du 6 janvier 1978), droit que vous pouvez exercer à l’adresse suivante : Optimus Patrimoine, 21 Bd Montmartre 75002 PARIS, France.