Tout savoir sur la Loi Malraux en 2017

SCPI Malraux : oubliez la gestion locative

Qu’est ce qu’une SCPI Malraux ?


SCPI ou Société Civile de Placements Immobiliers est une société d’investissements collectifs ayant pour activité principale l’acquisition et l’exploitation d’un patrimoine immobilier financé grâce à l’émission de parts dans le public.

Ainsi chaque contribuable peut investir et faire l’acquisition de parts au sein d’une SCPI.

Les SCPI Malraux ont une particularité, celle de bénéficier de réductions d’impôts. Ainsi ces dernières achètent et rénovent des logements situés en secteur sauvegardé ou ZPPAUP, les louent durant une période de neuf ans et offre aux différents investisseurs les avantages d’une SCPI cumulés à ceux prévus dans le cadre de la loi Malraux.

 

Les avantages d’une SCPI Malraux


Les SCPI Malraux sont bien plus accessibles qu’un investissement loi Malraux classique et permettent de profiter de nombreux avantages :

– Accessibilité : investir dans l’immobilier de prestige à partir de 10 000 €.

– Défiscalisation : profiter de 18 % environ du montant investi en réduction d’impôts jusqu’à 30 000€.

– Flexibilité : adapter le montant de son investissement afin de gommer le montant d’impôts voulu.

– Rapidité : profiter de cet investissement et bénéficier de la réduction d’impôts dès l’année de souscription des parts.

– Simplicité : aucun souci de gestion. La société de gestion prend en charge la gestion du patrimoine : la sélection et l’acquisition des immeubles anciens, l’exécution des travaux de restauration, la recherche des locataires, l’entretien des logements puis la vente des immeubles. Vous êtes ainsi libéré de toute contrainte.

– Sécurité : mutualisation des risques locatifs éventuels.

– Rentabilité : un rendement régulier et sécurisé

 

Le délai de conservation de la SCPI


La durée est fixée à 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble. A défaut, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Dans la pratique, les SCPI Malraux prévoient une durée de conservation plus longue (15 ans) afin de se laisser le temps, au terme du programme de réhabilitation, de revendre ses immeubles. La SCPI est alors dissoute.

Par ailleurs la revente de parts de SCPI en Loi Malraux n’est pas une opération connue pour être très liquide et toute sortie de vie pourrait s’avérer relativement longue. Notre recommandation est donc de réaliser ce type d’investissement avec un optique de conservation jusqu’à liquidation du véhicule.

 

Localisation des immeubles détenus par une SCPI Malraux


Les immeubles recherchés sont exclusivement localisés en France, dans des villes au passé historique riche et où la demande locative est suffisamment importante.

Les SCPI Malraux privilégieront l’acquisition d’immeubles en secteurs sauvegardés ou en quartiers anciens dégradés.

 

Fiscalité des Plus-values sur la SCPI


En cas de cession de tout ou partie des parts de la SCPI, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 15,5% (prélèvements sociaux), soit 34,5% au total.

Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé comme suit (impôt sur le revenu) :

  • 6% de la 6ème année de détention à la 21ème année incluse ;
  • 4% la 22ème année de détention.

Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé comme suit (prélèvements sociaux) :

  • 1,65% de la 6ème année de détention à la 21ème année incluse ;
  • 1,60% la 22ème année de détention ;
  • 9% de la 23ème année de détention à la 30ème année incluse.

En conservant vos parts pendant une durée de 15 années, vous bénéficierez :

  • au titre de l’impôt sur le revenu, d’un abattement pour durée de détention de 60% (6% x 10 années) et acquitterez donc un impôt calculé sur 40% de la plus-value, au taux de 19% ;
  • majoré éventuellement d’une surtaxe progressive de 2% à 6% de la plus-value au-delà de 50.000 € ;
  • au titre des prélèvements sociaux, d’un abattement pour durée de détention de 16,5% (1,65% x 10 années) et acquitterez donc des prélèvements sociaux calculés sur 83,50% de la plus-value, au taux de 15,5%.

Ainsi, l’objectif de cet investissement réside dans la conservation des parts, jusqu’à la vente des immeubles et la liquidation de la SCPI Malraux.

 

Pourquoi investir par le biais de SCPI Malraux


Soumis au respect de nombreuses règles et engagements, le fisc contrôle régulièrement ces opérations immobilières, ce qui le conduit parfois à remettre en cause l’avantage fiscal appliqué à un particulier.

En passant par une SCPI, l’investisseur est déchargé d’une grande partie de ces contraintes et est assuré de profiter de la réduction d’impôt telle que prévue par la loi.

Il doit toutefois s’engager à conserver ses parts pendant une durée d’environ 13 ans voire plus, à compter de la date de souscription. A défaut, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

 

Financement des parts des SCPI Malraux


En général, les banques financent les investissements en parts de SCPI Malraux. S’agissant de produits immobiliers, il s’agit d’un secteur que les banques connaissent bien et sur lequel elles ont l’habitude de financer les particuliers désirant devenir propriétaires ou investir à crédit.

L’achat à crédit de parts de SCPI permet de déduire le montant des intérêts effectivement payés. Ceci s’effectue sans limitation de montant ou de durée et concerne également les frais de dossier du crédit ainsi que les assurances des emprunteurs. Les intérêts de l’emprunt ne peuvent être déduits que des seuls revenus fonciers.

 

Exemple de réalisation d’un investissement Malraux


  • Souscription de 50 parts de SCPI Malraux à 2.500 € la part :
  • Investissement :75.000 €
  • Quote part de travaux réalisés : 43.600 €
  • Montant de la réduction d’IR : 13.080 €, soit environ 18% du montant souscrit

 

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