Tout savoir sur la Loi Malraux en 2018

Programme en Déficit Foncier – Best Of 2018

Rue des Chandeliers

Bordeaux – 57% de Travaux
Hyper Centre (Saint-Pierre) – Dispo. : 3

Nimes

Nîmes – 78% de Travaux
Tour de l’Horloge – Dispo. : 4

 

Toulon

Toulon – 80% de Travaux
Rue Pierre Semard – Disponibles : 2

La Rochette

Melun (77) – 73% de Travaux
300 m des Halles – Dispo. : 6

Lille

Proche de Lille – 61% de Travaux
14ème Siècle – Dispo. : 5

 

poitiers-malraux2

Poitiers– 66% de Travaux
Excellents Ratios – Dispo. : 7

3 avantages du Déficit Foncier en 2018

  • Effet d’aubaine : les travaux 2018 comptent pour 150%
  • Imputation applicable également sur les Prélèvements Sociaux
  • Un investissement dans la Très Belle Pierre

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Ivan Christophe





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Pourquoi réaliser un investissement en Déficit Foncier ?

Vous gagnez avec votre conjoint 180 000 euros par an et vous êtes écœuré que le fisc vous en ponctionne 41% (taux marginal) tous les ans, sans compter les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ?

De plus, vous hésitez à investir en immobilier de crainte que la facture s’alourdisse davantage ? Plutôt que de vous morfondre et passer à côtés de revenus futurs, la solution est probablement de réaliser un investissement dans un programme en déficit foncier ?

L’opération est simple, elle consiste à acheter clé en main un bien ancien à rénover, en vue de le louer.

Après la réalisation d’importants travaux, vous pourrez constater un stock de « déficit foncier » résultant de travaux supérieurs aux loyers encaissés. Ce stock est imputable pendant 10 ans sur les futurs revenus locatifs.

Pour les personnes soumises à des taux marginaux élevés, la réalisation d’investissements en déficit foncier peut permettre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 62.10% (45% + 17.20%) des travaux réalisés. C’est considérable et fait de ce mécanisme l’un des puissants en termes d’optimisation fiscale.

Exemple :

  • Tranche Marginale à 41%
  • Revenus Fonciers Nets 40.000 € avant l’opération
  • Investissement Global : 500.000 euros
  • dont Travaux : 300.000 euros réalisés en Année N
  • Année N : Les revenus Fonciers passent à 0, gain immédiat de 23.280 euros (40.000 € * 58.20%)
  • Imputation de 10700 sur le revenu global, gain net de 4.387 euros
  • Déficit Foncier reportable 10 ans : 249.3000 euros
  • Gain Net Global de l’opération : 172.759 euros
    (289300 * 0.582) + (10700 * 0.41).

 

Faut-il investir dans un programme en déficit Foncier en 2018 ?

En cette période de transition du recouvrement de l’impôt, pour les revenus fonciers la règle sera la suivante : Les charges foncières 2018 seront déductibles à 100%… d’un revenu qui ne sera pas imposé.

En 2019, seront prises en compte 50% des charges foncières 2018 et 50% de celles de 2019. Sauf pour les immeubles acquis en 2019 et les travaux d’urgence, auxquels cas les charges 2019 seront déductibles à 100%.

Prenons l’exemple d’un contribuable avec 20 K€ de revenus fonciers imposables, faisant l’acquisition d’un programme en Déficit Foncier et effectuant des travaux en 2018 et pas en 2019 :

 

  • Si en 2018 il effectue 12 K€ de travaux, il déclarera 8 K€ de revenus fonciers, lesquels ne seront pas imposables. Il ne tirera donc aucun bénéfice fiscal de ses travaux en 2018. Et en 2019 il pourra imputer 6 K€ (soit 50% des charges 2018) sur ses revenus fonciers. Il constatera donc une perte fiscale de 12 – 6 = 6K€, ou 50% de ses charges 2018…

 

  • S’il effectue 61 400 € de travaux, il gommera ses revenus fonciers et imputera 10 700 € sur son revenu global. Avec toujours aucun bénéfice fiscal sur 2018. Et il lui restera 30 700 € de déficit
    reportable 10 ans. En 2019, à supposer qu’il n’effectue alors pas de travaux, il imputera sur ses revenus fonciers 50% de sa charge 2018, soit 30 700 € (dont 10 700 € remonteront sur son revenu global), plus son déficit reportable. Soit un total de 61 400 €. Pour un montant effectif de travaux de 61 400 €. Il ne sera donc pas impacté par les modalités 2018/2019.

 

  • En revanche, s’il effectue 300 K€ de travaux en 2018, il sera grandement gagnant. En effet, en 2018 il effacera ses revenus fonciers et imputera 10 700 € sur le revenu global, en pure perte. Mais il restera 269 300 € de déficit reportable. En 2019, il pourra imputer 150 000 € + 269 300 € sur ses revenus fonciers (dont 10 700 € remonteront sur son revenu global). Soit 419 300 €, davantage que sa dépense effective. Avec du coup en 2019 un déficit foncier de 10 700 €, et un déficit reportable de 419 300 – 20 000 -10 700 = 388 600 €.

 

Aussi des stratégies au cas par cas s’imposent. Concrètement, pour les propriétaires fonciers il conviendra d’éviter de réaliser des travaux en 2018, ou, à l’inverse, pour ceux qui en ont la possibilité, de profiter de l’effet d’aubaine en effectuant un maximum de travaux, dès lors qu’ils sont supérieurs à 2 x (revenu foncier + 10 700 €).

Quant à 2019, dès lors que seuls 50% des travaux réalisés au cours de l’année seront pris en compte, dans la mesure du possible il conviendra de différer les travaux. Sauf les travaux d’urgence, et pour les immeubles acquis en 2019, auquels cas les travaux seront déductibles à 100%.

 

Quelle durée de location dans un programme en Déficit Foncier ?

La loi impose un minimum de 3 années complètes après avoir imputé un déficit foncier sur ses revenus globaux.

En clair, un programme en déficit foncier dont les travaux débutent en Année N et qui s’achève en année N + 2 devra être loué au moins jusqu’en Année N+5.

Mais, étant donné qu’il s’agit d’un investissement immobilier générateur de revenus futurs, la plupart du temps les investisseurs loueront au moins 15 ans.

Quel programme en Déficit Foncier choisir ?

Le choix d’un investissement en déficit foncier doit être confié à un professionnel.

En effet, il n’est pas évident pour un particulier de trouver le juste équilibre entre la maximisation du % travaux de l’investissement et la qualité de l’emplacement.

Pour notre part, nous visons des villes comme : Bordeaux avec un minimum de 50% de travaux, La Rochelle avec 65% de travaux minimum ou encore Nice avec 65% de travaux minimum, ….

Plus les travaux seront importants dans l’enveloppe globale et moins l’investissement en déficit foncier sera probablement bien placé.

Ne jamais oublier que l’emplacement est la clé d’un investissement y compris pour un programme en déficit foncier.

Le Malraux optimisé au Déficit Foncier

Le Malraux optimisé au déficit foncier est une opération couplant à la fois les avantages du dispositif Malraux et ceux du déficit foncier.

Ainsi, une partie des travaux de rénovation sera imputée dans le cadre de travaux éligibles imputables sur la Loi Malraux.

Elle générera alors une réduction d’impôt immédiate à hauteur de 22 ou 30% des travaux considérés ici.

L’autre partie des travaux sera enregistrée comme des travaux classiques imputables sur les revenus fonciers existants ou futurs.

Ce double dispositif a ainsi le mérite de venir réduire l’imposition immédiate de l’investisseur, dès l’année même d’acquisition, mais également l’imposition future associée à ses revenus fonciers.

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Conformément à l’article 199 novovicies de Code Général des impôts, le non respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. Les données personnelles collectées restent confidentielles. Un conseiller vous recontactera éventuellement pour préciser votre projet d’investissement. Vous disposez d’un droit de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant (art.34 de la loi informatique et libertés du 6 janvier 1978), droit que vous pouvez exercer à l’adresse suivante : Optimus Patrimoine, 21 Bd Montmartre 75002 PARIS, France.