Quelques mots sur la loi Malraux 2014

L'avantage fiscal offert par la loi Malraux en 2014 à un investisseur est de 30% de réduction d’impôts « one shot » au titre des travaux réalisés sur des biens situés dans les secteurs sauvegardés des villes Françaises et de 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP).

La réduction d’impôts issue de la loi Malraux est imputable en totalité sur l’année de réalisation des travaux. La plupart du temps, les réalisations proposées ont une durée de travaux de deux ou trois années ce qui permet de réduire son imposition sur une durée intéressante.

Pour bénéficier du dispositif Malraux, le législateur a souhaité que l’investisseur s’engage à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus pendant au moins 9 ans, dans la première année qui suit l'achèvement des travaux.

Depuis 2013, la Loi Malraux n'est plus soumis au plafond des niches fiscales. L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.

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Associé - Fondateur

Christophe SIMON Contact

Christophe SIMON est titulaire du Master de Gestion de Patrimoine de l'ESCP. Il bénéficie d'une expérience riche dans le domaine de la Finance et de l'Immobilier.

Programme Malraux à Auxerre

Malraux Auxerre Home

Ce programme éligible à la loi Malraux est situé au cœur du secteur sauvegardé, dans la rue la plus commerçante d’Auxerre, à proximité directe de la célèbre et remarquable Place de l’Arquebuse. 

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Programme Malraux à Paris

Malraux Hotel Voysin

Ce programme Malraux exceptionnel est situé rue de Turennes au cœur du Marais dans le 4ème arrondissement de Paris. Il s'agit d'un ancien hôtel de 1640 rénové dans le cadre du dispositif Malraux.

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Programme Malraux à Uzès

Le Bâtiment du 17ème siècle est situé sur un emplacement prisé, la "Place aux Herbes". De somptueux travaux de rénovation sont engagés pour refaire de ce bâtiment l'un des joyaux de la ville.

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Avantages de la Loi Malraux

  • Une réduction d'impôt de 30%
  • Une réduction hors plafonnement
  • Une défiscalisation immédiate
  • Un immobilier de prestige

Expertise pour votre investissement Loi Malraux en 2014

La société Optimus Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant et agréé par l'AMF, l'ACP et la par la préfecture de Police de Paris pour les transactions immobilières, notamment dans le cadre des opérations Malraux.

Nous vous garantissons un conseil objectif, fiable et de qualité et nous nous engageons sur le professionnalisme de la démarche et sur la plus stricte confidentialité sur les informations transmises par nos clients ; ce qui nous permet d'être une référence dans l'investissement Malraux.

Nos Agréments pour protéger votre investissement Malraux

Agrements
  • Notre cabinet bénéficie d’une carte de transactions immobilières N° 14096, est délivrée par la Préfecture de Police de Paris.
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Quelques questions courantes sur la Loi Malraux 2014

La loi Malraux entre-t-elle en 2014 dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?

Quel est le fait générateur de la réduction d'impôt ?

Avec une SCI a-t-on le droit d’investir en Malraux ?

Qu'arrivera-t-il si mon appartement n'est pas loué ou si mon locataire ne peut plus me payer les loyers ?

Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux en démembrement de propriété ?

Puis-je revendre mon immeuble à tout moment ?

Combien de temps ai-je pour louer mon appartement après les travaux ?

Quels sont les inconvénients de la Loi Malraux ?

Quels sont les avantages de la loi Malraux en 2014 ?

Personnes concernées par la loi Malraux 2014

Selon la législation, peuvent bénéficier de la loi Malraux en 2014 :

  • les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. CGI. art. 4 B
  • les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
  • le produit de la location de l'immeuble doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Sont exclus les dépenses de restauration effectuées portant sur des biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s'ils sont loués nus.
  • les associés de sociétés non soumises à l'IS (hors SCPI), la réduction d'impôt issue de la loi Malraux est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu'ils ont supportée.
  • si le bien est soumis à l'indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l'indivision.
  • les personnes qui détiennent un droit démembré sur l'immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l'immeuble ou des titres.

Un dispositif hors plafonnement

L'article 73 de la loi de finances pour 2013 abaisse le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € à compter de l'imposition des revenus 2013.

Mais la réduction d'impôt accordée par la loi Malraux en 2014 est exclue du champ du plafonnement.

En revanche, les réductions accordée suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant le 1er janvier 2013, restent soumises au plafonnement de 2012 (18 000 € + 4 % du RNGI).

La loi Malraux présente donc une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs souhaitant utiliser le levier de la défiscalisation pour se constituer un patrimoine.

Délais à respecter

Les dépenses prises en comptes pour la réduction Loi Malraux sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante.

Le cas échéant, cette durée est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus en raison de découvertes fortuites ou par l'effet de la force majeure. La base des dépenses retenues dans le cadre de la législation Malraux est diminuée des aides ou subventions accordées, le cas échéant, pour les travaux. Un contribuable peut additionner les dépenses éligibles payées sur chacune des 4 années civiles consécutives, dans la limite maximale de 100 000 € par année civile.

Avantages de la Loi Malraux en 2014

 Les avantages de la loi Malraux en 2014 sont multiples :

  • Réduction d'impôt Malraux au taux de 22 % ou 30 % du montant de certaines dépenses selon le secteur où se situe l'immeuble réhabilité.
  • Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l'avantage fiscal de la loi Malraux, dès lors que ces travaux sont éligibles à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France : il peut s'agir de dépenses de travaux de démolition imposes par l'autorité publique, de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants, de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant temporairement perdu cet usage.

De plus, le dispositif Malraux permettra : 

  • Une diversification du patrimoine.
  • Des revenus réguliers sous forme de loyers
  • Des revenus croissants grâce à l'indexation des loyers
  • Une revalorisation du capital investi
  • La loi Malraux est compatible avec le régime du micro-foncier.
  • La possibilité d'obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunt. 
  • Et enfin une réduction d'impôt exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses payées ou les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.
 

Cumul des avantages fiscaux en Loi Malraux

Pour un même investissement, la loi Malraux 2014 est non cumulable avec :

  • la réduction pour investissement dans le secteur touristique (CGI. art. 199 decies E à G),
  • la réduction pour investissement réalisé dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI. art. 199 decies I),
  • la réduction pour investissement Outre-Mer "Girardin logement" (CGI. art. 199 undecies A et C),
  • la réduction pour investissement locatif "Scellier" (CGI art. 199 septvicies). 

 

Engagement de location

Dans le cadre de la Loi Malraux 2014, le contribuable doit prendre l'engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En cas de détention par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l'engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

En présence de local d'habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.

Immeubles concernés par la loi Malraux 2014

La loi Malraux impose que l'immeuble soit situé en secteur sauvegardé :

  • dans un quartier « dégradé »,
  • dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP),
  • ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Le droit à la réduction d’impôt s’ouvre lorsque la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.

L’immeuble bâti doit être par définition :

  • un local d’habitation,
  • un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage
  • ou un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation, mais dont le produit de la location imposé rentre dans la catégorie des revenus fonciers.

Attention, la réduction d’impôt de la loi Malraux ne s’applique pas dans 2 cas précis : si l’immeuble a fait l’objet d’un démembrement de propriété, et si les dépenses liées à l’immeuble sont réalisées par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Différences Lois Malraux et Monuments Historiques

Il existe plusieurs différences subtiles entre la loi Malraux et la Loi sur les Monuments Historiques, les principales sont les suivantes :

  • la durée de détention du bien immobilier est de 15 ans pour la Loi Monuments Historiques (MH) contre 9 ans dans le cadre de la Loi Malraux ;
  • le dispositif MH permet la déduction des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable, sans aucune limite ni règle de plafonnement, alors que dans le cas de la Loi Malraux en VIR, les travaux ne s'abattent pas sur les revenus mais génèrent une réduction d'impôt ;
  • le calcul de la plus-value est égal au prix de cession moins le prix du foncier en Monuments Historiques (MH) alors qu'en Malraux VIR, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession - (foncier + travaux) ;
  • pour la loi Monuments Historiques il n'existe pas d'engagement de location alors que la Loi Malraux impose une durée de location de 9 ans au minimum ;
  • enfin le démembrement du bien est possible en MH, tout comme la location à l'un de ses enfants. Ce n'est pas le cas en ce qui concerne la Loi Malraux.
Points communs MH / Loi Malraux

Que ce soit pour la Loi Malraux ou la Loi Monuments Historiques, dans les deux cas :

  • la défiscalisation procurée à l'investisseur est forte : a minima de 30% du montant des travaux ;
  • la défiscalisation est immédiate, dès l'année de l'investissement et ce sur 2 ou 3 années en général ;
  • la défiscalisation porte sur un bien immobilier de prestige car protégé ; 
  • l'acquisition en indivision ou via une SCI est parfaitement possible ;
  • enfin l'économie d'impôt est cumulable avec d'autres dispositifs : Duflot, Girardin, ...