Tout savoir sur la Loi Malraux en 2016

Comment fonctionne la Loi Malraux en 2016 ?

L'avantage fiscal offert par la loi Malraux en 2016 lors d'un investissement est de 30% de réduction d’impôts « one shot » au titre des travaux réalisés sur des programmes Malraux situés dans les secteurs sauvegardés Malraux des villes Françaises, Bordeaux, Paris, Nantes, Montpellier, Avignon, ..., et de 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP).

Parfois confondue avec le Monument Historique, la défiscalisation Malraux, codifié par par l'article 199 du CGI sur l'investissement Malraux (info Gouv) est née en 1962. Son avantage premier est l'imputation en totalité sur l’année de réalisation des travaux éligibles au dispositif Malraux.

La plupart du temps, les réalisations proposées ont une durée de travaux de deux ou trois années ce qui permet de réduire son imposition sur une durée intéressante puisque relativement courte. D'autant que la défiscalisation Malraux s'impute sur les revenus de l'année d'acquisition.

Comme pour d'autres défiscalisation immobilière, pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux, le législateur a souhaité que l’investisseur s’engage à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus pendant au moins 9 ans, dans la première année qui suit l'achèvement des travaux.

Depuis 2013, la Loi Malraux n'est plus soumis au plafond des niches fiscales. L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.

La Loi Malraux permet en 2016 donc de défiscaliser certes mais également d'investir dans un investissement immobilier particulièrement patrimonial dans des villes de premier ordre : Bordeaux, Paris, Nantes, Montpellier, Avignon, ...

Les subtilités de la Loi Malraux

Les Meilleurs Programmes Malraux 2016
Guide Loi Malraux

Nos Spécialistes

photos cote www.loi-malraux.eu

Loi Malraux à Montpellier

Facade Immeuble Malraux Bonneterie 2

Avec ses 500 000 habitants, Montpellier est à ce jour la 2e ville française la plus dynamique économiquement. L'Immeuble se situe au coeur du quartier historique de la ville, classé pour la richesse de son patrimoine.

Loi Malraux Montpellier

 Loi Malraux à Versailles

Loi Malraux Versailles

Cette ancienne dépendance du très célèbre Château de Versailles est éligible à la loi Malraux. Elle est située au cœur du secteur sauvegardé, face à l’opéra Royal, dans le quartier le plus recherché de la ville de Versailles.

Loi Malraux Versailles

Loi Malraux à Bordeaux

Loi Malraux Bordeaux

Le programme Malraux est situé en plein cœur de Bordeaux. L’emplacement est exceptionnel au cœur du centre animé et historique de Bordeaux, face à la Place du Palais, à proximité de l’emblématique Porte Cailhau.

Loi Malraux Bordeaux

Avantages du Malraux en 2016

Les avantages octroyés par la législation Malraux sont nombreux et ont été encore élargis en 2016. Grâce aux dispositions légales du Malraux, l'investisseur jouit de :

  • Une réduction d'impôt de 30% en secteur sauvegardé
  • Une réduction hors plafonnement global des niches fiscales
  • Une défiscalisation immédiate
  • Un immobilier de prestige
  • Un emplacement de premier ordre

Le Malraux en détails

Loi Malraux : Nos Agréments réglementaires 

La société Optimus Patrimoine est un cabinet spécialisé sur les opérations d'investissement Malraux. Le cabinet est parfaitement indépendant et Agréments Loi Malraux par l'Autorité des Marchés Financiers, l'ACPR et la par la préfecture de Paris pour les transactions immobilières, notamment dans le cadre des opérations de défiscalisation Malraux.

Nous vous garantissons un conseil objectif, fiable et de qualité et nous nous engageons sur notre sélection rigoureuse et sur la plus stricte confidentialité sur les informations transmises par nos clients ; ce qui nous permet d'être une référence dans l'investissement Malraux.

En complément de nos agréments, nous pouvons nous inscrire dans la durée avec nos clients, dans le cadre de la Loi Malraux ou dans le cadre d'un autre dispositif d'optimisation fiscale. Si vous vous le souhaitez, nous pouvons vous aider à accomplir vos premières déclarations de revenus ou encore à optimiser vos revenus fonciers immobiliers le moment venu.

Agréments Loi Malraux

Historique de la loi Malraux

André Malraux Le dispositif législatif Malraux est né en 1962 par le texte de Loi Malraux n° 62-903 du 4 août 1962. Instauré par André Malraux, il est destiné à parfaire la législation sur la protection du Patrimoine Historique en soutenant la restauration immobilière.

A cette époque les centres villes sont refondus afin d’améliorer les déplacements urbains et de accroître le nombre de centres commerciaux et bureaux. André Malraux souhaite préserver les quartiers historiques devenus fragiles et qu'il entend bien protéger.

Le premier secteur sauvegardé voit le jour dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il préserve le tracé historique de ses rues moyenâgeuses et les façades des bâtiments construits lors de la révolution française. Avec le temps, la défiscalisation Malraux a évolué au niveau de ses modalités d'applications que dans les bénéfices fiscaux qu'elle accorde.

Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal de la Loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt. Dans l'ancien régime Malraux (pour les permis de construire déposés avant fin 2008), les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissés (comme la Loi Monument Historique aujourd’hui).

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu'à 30.000 € d'économies d'impôts annuelles).

La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année. Il convient donc, dans un but d'optimisation (les dépenses sont plafonnées à 100.000 € par an) des tâches, de les étaler sur plusieurs années.

L'investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l'emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.

Plus qu'ailleurs, la qualité de l'opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l'avantage fiscal.

Qui peut bénéficier du dispositif Malraux ?

Selon la législation, peuvent bénéficier de la loi Malraux en 2016 :

    • les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. CGI. art. 4B
    • les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
    • les associés de sociétés non soumises à l'IS (hors SCPI), la réduction d'impôt issue de la loi Malraux est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu'ils ont supportée.
    • si le bien est soumis à l'indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l'indivision.
    • les personnes qui détiennent un droit démembré sur l'investissement Malraux ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l'immeuble ou des titres.

Un dispositif déplafonné

L'article 73 de la Loi de finances pour 2013 abaisse le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € à compter de l'imposition des revenus 2013.

Mais la réduction d'impôt accordée par la loi Malraux en 2016 est exclue du champ du plafonnement. En revanche, les réductions accordée suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant le 1er janvier 2013, restent soumises au plafonnement de 2012 (18 000 € + 4 % du RNGI).

La loi Malraux présente donc une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs souhaitant utiliser le levier de la défiscalisation pour se constituer un patrimoine.

Loi Malraux : cumul des avantages fiscaux

Pour un même investissement, la loi Malraux 2016 est non cumulable avec :

  • la réduction pour investissement dans le secteur touristique (CGI. art. 199 decies E à G),
  • la réduction pour investissement réalisé dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI. art. 199 decies I),
  • la réduction pour investissement Outre-Mer "Girardin logement" (CGI. art. 199 undecies A et C),
  • la réduction pour investissement locatif "Scellier" (CGI art. 199 septvicies). 

 

Engagement de location en loi Malraux

Dans le cadre de la Loi Malraux 2016, le contribuable doit prendre l'engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En cas de détention par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l'engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

En présence de local d'habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.

Immeubles concernés par la loi Malraux

La loi Malraux impose que l'immeuble soit situé en secteur sauvegardé défini par la loi :

Le droit à la réduction d’impôt s’ouvre lorsque la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.

L’immeuble bâti doit être par définition :

  • un local d’habitation,
  • un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage
  • ou un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation, mais dont le produit de la location imposé rentre dans la catégorie des revenus fonciers.

Attention, la réduction d’impôt de la loi Malraux ne s’applique pas dans 2 cas précis : si l’immeuble a fait l’objet d’un démembrement de propriété, et si les dépenses liées à l’immeuble sont réalisées par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Délais à respecter en loi Malraux

Les dépenses prises en comptes pour la réduction Loi Malraux sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante.

Le cas échéant, cette durée est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus en raison de découvertes fortuites ou par l'effet de la force majeure. La base des dépenses retenues dans le cadre de la législation Malraux est diminuée des aides ou subventions accordées, le cas échéant, pour les travaux. Un contribuable peut additionner les dépenses éligibles payées sur chacune des 4 années civiles consécutives, dans la limite maximale de 100 000 € par année civile.

Avantages de la Loi Malraux en 2016

 Les avantages de la loi Malraux en 2016 sont multiples :

  • Réduction d'impôt Malraux au taux de 22 % ou 30 % du montant de certaines dépenses selon le secteur où se situe l'immeuble réhabilité.
  • Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l'avantage fiscal de la loi Malraux, dès lors que ces travaux sont éligibles à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France : il peut s'agir de dépenses de travaux de démolition imposes par l'autorité publique, de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants, de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant temporairement perdu cet usage.

De plus, le dispositif Malraux permettra : 

  • Une diversification du patrimoine.
  • Des revenus réguliers sous forme de loyers
  • Des revenus croissants grâce à l'indexation des loyers
  • Une revalorisation du capital investi
  • La loi Malraux est compatible avec le régime du micro-foncier.
  • La possibilité d'obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunt.
  • Et enfin une réduction d'impôt exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses payées ou les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.

Nos Agréments pour vous protéger

Agrements

  • Notre cabinet bénéficie d’une carte de transactions immobilières N° 14096, est délivrée par la Préfecture de Police de Paris.
  • Optimus Patrimoine est par ailleurs référencé auprès de l’ANACOFI (http://www.anacofi.asso.fr), association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org), N° 11 062 230.
  •  Enfin, nous sommes enregistrés à l’ORIAS (www.orias.fr) sous le N° 11 062 230.

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Dépenses éligibles au dispositif Malraux

La défiscalisation Malraux s'applique aux opérations de restauration complète d'immeubles situés en secteurs sauvegardés, dans un quartier ancien dégradé ou en ZPPAUP déclarés d'utilité publique, ou, pour les immeubles situés en secteur sauvegardé lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé.

Selon la Loi, les charges ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées et se répartissent en deux catégories :

Les dépenses de droit commun :

- les dépenses de réparation et d'entretien,

- les primes d'assurance,

- les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

- les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

- les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,

- frais de gestion,

- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

Ouvre droit également à la réduction d'impôt la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Ainsi, les appels de fonds des associations foncières urbaines en prévision de travaux qui ne seront réalisés et réglés aux entreprises que l'année suivante ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt au titre de l'année de leur versement à l'association par le propriétaire. Ils le seront, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, au titre de l'année au cours de laquelle l'association les aura réglés aux entrepreneurs.

Les charges autres engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt mais demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. Il s'agit par exemple des intérêts d'emprunt et des frais de relogement et indemnités d'éviction.

Les travaux réalisés sont éligibles à la réduction dès lors que ces travaux sont réalisés avec l'accord de l'architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d'Utilité Publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.

 

En savoir plus ...

Loi Malraux : les questions fréquentes de nos clients

La loi Malraux entre-t-elle en 2016 dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?

Quel est le fait générateur de la réduction d'impôt ?

Avec une SCI a-t-on le droit d’investir en Malraux ?

Qu'arrivera-t-il si mon appartement n'est pas loué ou si mon locataire ne peut plus me payer les loyers ?

Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux en démembrement de propriété ?

Puis-je revendre mon immeuble à tout moment ?

Combien de temps ai-je pour louer mon appartement après les travaux ?

Quels sont les inconvénients de la Loi Malraux ?

Quels sont les avantages de la loi Malraux en 2016 ?

Différences Législation Malraux et Monuments Historiques

Il existe plusieurs différences subtiles entre la loi Malraux et la Loi sur les Monuments Historiques, les principales sont les suivantes :

  • la durée de détention du bien immobilier est de 15 ans pour la Loi Monuments Historiques (MH) contre 9 ans dans le cadre de la Loi Malraux ;
  • le dispositif MH permet la déduction des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable, sans aucune limite ni règle de plafonnement, alors que dans le cas de la Loi Malraux en VIR, les travaux ne s'abattent pas sur les revenus mais génèrent une réduction d'impôt ;
  • le calcul de la plus-value est égal au prix de cession moins le prix du foncier en Monuments Historiques (MH) alors qu'en Malraux VIR, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession - (foncier + travaux) ;
  • pour la loi Monuments Historiques il n'existe pas d'engagement de location alors que la Loi Malraux impose une durée de location de 9 ans au minimum ;
  • enfin le démembrement du bien est possible en MH, tout comme la location à l'un de ses enfants. Ce n'est pas le cas en ce qui concerne la Loi Malraux.

Points communs MH / Malraux

Que ce soit pour la Loi Malraux ou la Loi Monuments Historiques, dans les deux cas :

  • la défiscalisation procurée à l'investisseur est forte : a minima de 30% du montant des travaux ;
  • la défiscalisation est immédiate, dès l'année de l'investissement et ce sur 2 ou 3 années en général ;
  • la défiscalisation porte sur un bien immobilier de prestige car protégé ;
  • l'acquisition en indivision ou via une SCI est parfaitement possible ;
  • enfin l'économie d'impôt est cumulable avec d'autres dispositifs : Duflot, Girardin, ...

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