Vous ne pouviez rêver d’un meilleur placement : vous réalisez l’achat d’un bien immobilier haut de gamme que vous souhaitez rénover, situé dans un quartier historique. C’est le fisc qui paye les travaux et il vous est ensuite possible de louer votre logement au prix que vous souhaitez.

Ticket d’entrée : lancez-vous avec une mise de 150.000 euros

Terminé, le temps où les programmes Malraux étaient uniquement réservés aux personnes riches. Aujourd’hui, il vous est possible de vous payer un joli deux-pièces, travaux inclus, pour la somme de 150.000 euros, un prix généralement en dessous de celui du neuf haut de gamme. Bien entendu, un amateur de vieilles pierres n’ayant pas de problèmes d’argent dépassera sans difficulté ce plafond. Pour lui, le principal objectif est qu’il ne se fasse pas avoir par certains vendeurs, qui peuvent avoir tendance à tricher tant sur le prix des murs que sur le prix des travaux à effectuer. Mais quel que soit le coût de l’opération, si celle-ci se mène correctement, vous deviendrez le propriétaire d’un logement de caractère ayant tous les avantages du neuf. Mieux, dans le cas où vous prenez la décision de le revendre après 9 ans, ce sera généralement avec d’importantes plus-values (de 15 à 20 %).

Privilégiez les biens situés en centre-ville, très recherchés en location

Les programmes Malraux se situent dans des zones protégées du fait de leur intérêt architectural, généralement au centre-ville, un emplacement privilégié séduisant tout locataire potentiel à fort pouvoir d’achat. Bien qu’ils nécessitent parfois d’importants travaux, dont la supervision se fait par un architecte, les biens sont en général de belle apparence : façades en pierres de taille, grande hauteur sous plafond, cheminées, tomettes… La difficulté reste de les trouver en raison d’une demande dépassant amplement l’offre. Pour autant, ne payez pas trop cher votre achat : mis à part pour un bien d’exception, n’investissez pas plus de 20 % du prix du neuf du quartier.

Fiscalité : plus vous dépensez en travaux, moins vous payez d’impôts

Deux types de dépenses vous attendent : l’acquisition du bien et le coût des travaux de rénovation. Le coût du bien peut représenter seulement de 20 à 30 % du total, le reste étant consacré aux travaux. Une fois les travaux terminés et l’avantage fiscal perçu, vous placez votre bien en location durant 9 ans, à qui vous le souhaitez (mis à part à un parent proche), sans que vous n’ayez à vous soucier des revenus du locataire. Il n’est pas non plus question de plafond de loyer à respecter. N’hésitez pas à en profiter pour le fixer dans les prix hauts du marché local. Le rendement, avantage fiscal inclus, peut excéder 5 %. Sans oublier la plus-value de revente… La fiscalité loi Malraux est donc très avantageuse.

Pour finir, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, outre le taux d’intérêt, penchez-vous également sur le coût de l’assurance : en choisissant vous-même votre assurance emprunteur, vous pouvez réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global de votre prêt immobilier.